Najem okazjonalny od wymagań do zakończenia umowy

Ustal, czy możesz wybrać najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego. Przewidziano go dla właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat. Przed wyborem tej formy trzeba sprawdzić własny status oraz rzeczywisty cel udostępnienia mieszkania. Sama nazwa dokumentu nie przesądza o zastosowaniu szczególnych zasad.

Nie należy mylić tego rozwiązania z najmem instytucjonalnym ani traktować go jako uniwersalnego wzoru dla każdego wynajmującego. Jeżeli lokal należy do kilku osób lub umowę ma podpisać pełnomocnik, najpierw ustal umocowanie i wymagane zgody. Jeśli nie masz pewności, czy sposób prowadzenia najmu spełnia warunki ustawowe, wyjaśnij to przed przygotowaniem załączników.

Co daje ta forma umowy

Istotą najmu okazjonalnego jest połączenie umowy z oświadczeniem najemcy w formie aktu notarialnego oraz dokumentami dotyczącymi miejsca, do którego może się przenieść. Przy prawidłowym spełnieniu wymogów właściciel może skorzystać ze szczególnej drogi dochodzenia opróżnienia lokalu. Nie oznacza to jednak możliwości samodzielnego usunięcia mieszkańca ani pominięcia formalności po zakończeniu najmu.

Przykładowo sam akt notarialny nie rozwiązuje problemu zaległych płatności. Nadal potrzebujesz prawidłowego rozliczenia, podstawy zakończenia umowy i dokumentów potwierdzających wykonane czynności. Zaleta tej konstrukcji dotyczy określonej procedury odzyskania lokalu, a nie gwarancji terminowych wpłat czy dobrego stanu mieszkania. Ryzyko błędów formalnych pozostaje po stronie osób przygotowujących i wykonujących umowę.

Porozmawiaj o dokumentach przed rezerwacją lokalu

Powiedz kandydatowi na najemcę, jakie załączniki będą potrzebne i w jakiej kolejności je przygotujecie. Ustal, kto organizuje wizytę u notariusza i jak rozliczycie jej koszt. Daj czas na uzyskanie zgody dotyczącej innego lokalu. Dopiero wtedy oceniaj, czy podpisanie i rozpoczęcie najmu w proponowanym terminie jest realne.

Nie każdy najemca ma możliwość wskazania odpowiedniego miejsca. Nie traktuj tego jako dowodu nierzetelności i nie zastępuj wymogu adresem wpisanym wyłącznie dla formalności. Jeżeli dokumentów nie da się uzyskać zgodnie z rzeczywistym stanem, trzeba rozważyć inną prawnie dopuszczalną konstrukcję umowy. Pozorne spełnienie warunków może ujawnić problem dopiero wtedy, gdy strony są już w sporze.

Oświadczenie najemcy wymaga aktu notarialnego

Do umowy dołącza się oświadczenie najemcy, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w odpowiednim żądaniu właściciela. Oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego. Zwykły podpis pod załącznikiem, nawet sporządzonym według znalezionego wzoru, nie zastępuje tej czynności.

Przekaż notariuszowi uzgodnioną umowę oraz dane potrzebne do jednoznacznego wskazania stron i mieszkania. Sprawdź zgodność dokumentów przed ich ostatecznym podpisaniem. Pomyłka w oznaczeniu lokalu, rozbieżne dane albo niejasne odwołanie do umowy wymagają wyjaśnienia. Nie zakładaj, że ogólny akt dotyczący innego mieszkania będzie odpowiedni dla kolejnego najmu.

Wskaż lokal i uzyskaj zgodę na zamieszkanie

Najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania. Potocznie bywa on nazywany lokalem zamiennym, lecz w dokumentach warto użyć precyzyjnego określenia jego roli. Nie jest to obietnica, że właściciel wynajmowanego mieszkania zapewni najemcy nowe lokum.

Potrzebne jest również oświadczenie właściciela wskazanego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny, zawierające zgodę na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim mieszkających. Na żądanie wynajmującego oświadczenie powinno mieć podpis notarialnie poświadczony. Ustal, czy osoba udzielająca zgody rzeczywiście może jej udzielić, i zadbaj o zgodność danych we wszystkich załącznikach.

• Sprawdź pełne oznaczenie wskazanego lokalu i osoby wyrażającej zgodę.
• Uzgodnij, kogo obejmuje zgoda, uwzględniając osoby mieszkające z najemcą.
• Wyjaśnij najemcy obowiązki na wypadek utraty możliwości zamieszkania pod wskazanym adresem.
• Przechowuj załączniki razem z umową, z dostępem ograniczonym do potrzebnych osób.

Zgłoś umowę we właściwym terminie

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Termin wynosi 14 dni od rozpoczęcia najmu, a nie od dnia podpisania dokumentu. Gdy strony podpisują umowę wcześniej, te daty mogą się różnić. Zapisz datę rozpoczęcia osobno, aby prawidłowo ustalić termin zgłoszenia.

Sprawdź aktualny sposób złożenia zgłoszenia i zachowaj potwierdzenie. Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Nie utożsamiaj tej czynności z samym rozliczaniem podatku od przychodu z najmu. Brak zgłoszenia ma znaczenie dla możliwości korzystania ze szczególnych rozwiązań ustawowych. Jeśli termin został przeoczony, oceń skutki z prawnikiem zamiast zakładać, że późniejsze pismo automatycznie naprawi sytuację.

Prowadź najem tak samo starannie jak dokumentację początkową

Przy przekazaniu lokalu sporządź protokół, opisz wyposażenie i stan liczników. Uzgodnij zasady opłat, sposób zgłaszania usterek i kontakt w sprawach bieżących. Rozdziel czynsz od pozostałych należności, a przy wpłatach zapisuj, jakiego okresu dotyczą. Dzięki temu przy zakończeniu umowy łatwiej ustalić saldo i uzasadnić ewentualne potrącenia z kaucji.

W codziennym porządkowaniu terminów i rozliczeń pomaga przemyślane zarządzanie najmem długoterminowym. Kontroluj także aktualność załączników. Utrata możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu rodzi ustawowe obowiązki najemcy i wymaga reakcji w odpowiednim terminie. Przed wypowiedzeniem z tego powodu sprawdź aktualne przesłanki oraz sposób doręczenia pisma.

Jeżeli pojawia się opóźnienie w płatności, najpierw sprawdź rozliczenie oraz treść ustaleń. Zachowaj potwierdzenia wpłat i korespondencję dotyczącą zaległości. Nie wpisuj do dokumentów daty doręczenia wyłącznie na podstawie przypuszczenia, że adresat przeczytał wiadomość. Przy formalnym wezwaniu lub wypowiedzeniu sposób przekazania pisma powinien odpowiadać wymaganiom właściwym dla danej czynności. Taka staranność jest potrzebna również wtedy, gdy relacja z najemcą dotychczas przebiegała spokojnie i strony uzgadniały większość spraw ustnie.

Oddziel zakończenie umowy od egzekucji

Przy umowie na czas oznaczony możliwość wypowiedzenia trzeba oceniać według jej treści i obowiązujących przepisów. Nie wystarczy ogólne przekonanie, że najem okazjonalny można zakończyć w dowolnym momencie. Po wygaśnięciu albo skutecznym rozwiązaniu umowy właściciel może skierować wymagane prawem żądanie opróżnienia lokalu. Jego forma, treść i doręczenie mają znaczenie dla dalszego postępowania.

Jeżeli najemca nie wyda mieszkania, konieczne może być wystąpienie do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie skierowanie sprawy do komornika. Nie wymieniaj zamków i nie odcinaj mediów w celu wymuszenia wyprowadzki. Poradnik przedstawia zasady ogólne. Przed zawarciem umowy lub rozpoczęciem sporu sprawdź aktualne brzmienie przepisów i skonsultuj dokumenty dotyczące własnej sytuacji.

Zobacz demo na stronie głównej Policz swoj najem, a następnie porównaj plany i wybierz opcję do założenia konta we Własności.